Muitas vezes nos deparamos com questões que do ponto de vista prático nos parece muito semelhantes, mas, ao submetermos a uma análise técnica notamos algumas particularidades que podem impactar a forma de realização de um negócio, e os efeitos daí decorrentes.
Isso ocorre, por exemplo, na permuta com torna e na compra e venda com dação em pagamento.
Pois bem. Por permuta entende-se a troca de coisa por coisa, ou, mais propriamente, de bem por bem. Enquanto na compra e venda o vendedor se obriga a transferir bem ou coisa ao comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar preço determinado.
Assim, os objetos da permuta e da compra e venda, portanto, serão sempre bens alienáveis, sendo que esses bens podem ser ou não da mesma espécie.
Na permuta também pode haver a troca de um bem imóvel por outro bem de natureza diversa, como, por exemplo, veículo. Ainda, poderão ser atribuídos valores iguais ou diferentes aos bens permutados.
Nesta hipótese, se os valores dos bens objeto da troca forem diferentes, haverá a “torna”, ou seja, haverá a complementação de uma parte do valor em dinheiro.
Mas, o que realmente diferencia a permuta com torna da compra e venda com dação em pagamento?
A resposta é o valor “in pecunia”. Isto porque na permuta esse valor não poderá ser superior à metade do valor total do negócio. No caso de ser superior, estaríamos diante da compra e venda com dação em pagamento.
Exemplo prático:
Vamos supor que você tem um imóvel e a ele é atribuído o valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), o valor do outro bem com ele permutado não poderá ser inferior a R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) para que o valor da torna em dinheiro não exceda o valor de 50% (cinquenta por cento) do total do negócio, de forma a não descaracterizar a permuta.
Em resumo, o que diferencia a permuta da compra e venda é justamente o valor que se atribui aos bens, já que a compra e venda é o negócio pelo qual se entrega uma coisa pelo pagamento de um preço.
Por esta razão, se a contraprestação em dinheiro corresponder a mais do que 50% do valor do negócio jurídico entabulado, o que está sendo celebrado é o contrato de compra e venda, e não a permuta, conforme estabelecido no artigo 481 do Código Civil.
Portanto, antes de celebrar um negócio jurídico deve-se ter atenção aos critérios fixados pela legislação para ver se trata de permuta com torna ou compra e venda com dação em pagamento.
Por Marina Leo – Advogada Especialista em Direito Imobiliário
