A Câmara dos Deputados deve votar no início de maio uma nova regulamentação para o reajuste de aluguéis no país.
Trata-se do Projeto de Lei nº 1026/21, apresentado pelo deputado Vinicius Carvalho, que pretende determinar o IPCA (Índice de Preço ao Consumidor Amplo) – índice utilizado pelo Governo Federal para calcular metas de inflação e alterações na taxa de juros, medido pela variação de preços de produtos e serviços -, como base para reajuste dos contratos de locação residenciais e comerciais.
O texto prevê a alteração da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e a consequente inclusão do parágrafo único ao artigo 18, prevendo a limitação do índice de reajuste do valor do aluguel ao índice IPCA, índice oficial de inflação.
Atualmente, a Lei do Inquilinato não define o índice que deve reger os contratos dessa modalidade
O locador e locatário podem dispor livremente sobre qual indicador deverá estabelecer o ajuste anual do contrato de locação.
Há décadas, porém, o índice utilizado tradicionalmente nos contratos de locação é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), calculado pela FVG (Fundação Getúlio Vargas), que acumulou crescimento de 23,14% em 2020, enquanto a alta do IPCA foi de 4,52% no mesmo período.
Até março de 2021, o IGP-M acumulou alta de 31,10%, superando em cerca de cinco vezes o IPCA, que chegou a 6,10%.
Esses índices e preços foram fortemente afetados pela crise econômica global ocasionada pela pandemia do Covid-19
Essa alta do IGP-M se justifica porque o índice é composto por uma média aritmética entre os índices IPA (produtor), IPC (consumidor) e INCC (construção civil), que estão ligados aos preços das produções de matérias-primas, agronegócio, materiais de construção e commodities do setor industrial.
Como se sabe, referidos índices e preços foram fortemente afetados pela crise econômica global ocasionada pela pandemia do Covid-19, o que influenciou diretamente esse aumento extraordinário do IGP-M.
Com o disparo do IGP-M, inúmeros contratos de locação foram impactados, e a utilização do IPCA para reajuste dos aluguéis ganhou espaço, seja pelo acordo entre locador e locatário, seja pela judicialização da questão para revisão e redução dos valores contratados.
A iniciativa é positiva, já que o IPCA é um índice mais estável
Nessa esteira, defensores do PL sustentam que a iniciativa é positiva, já que o IPCA é um índice mais estável, por não sofrer tanta influência cambial, o que proporcionaria maior equilíbrio para a relação contratual.
Por outro lado, a alteração prevista no PL tem sido alvo de duras críticas de especialistas do setor, que acreditam que essa alta do IGP-M é pontual e deve se ajustar, além de verem a proposta como uma interferência pública no âmbito privado.
O temor maior é eleger um índice como obrigatório, ou seja, retirar a decisão de escolha das partes no momento da contratação, de acordo com a convergência natural do mercado.
Acredita-se, assim, que se o PL for aprovado, um dos reflexos poderá ser a assinatura de contratos com vigência menor. Atualmente, a maioria é a longo prazo, justamente pela possibilidade de o indexador ser livremente ajustado entre as partes, que têm a liberdade de negociar.
Além disso, essa intervenção no mercado pode trazer certa insegurança jurídica para os investidores da área, incluindo a construção civil e os demais instrumentos de investimento imobiliário.
Os especialistas concluem que o ideal seria manter a possibilidade de livre negociação entre proprietários e inquilinos, com base no diálogo entre as partes, principalmente em momentos de crise, como o atual, em que os locadores não querem perder os locatários e, por isso, não têm exigido a prática do IGP-M.
Com efeito, é impossível constatar, neste momento de tanta insegurança econômica, que a simples substituição de um índice por outro seja capaz de sanar o desequilíbrio que se apresenta.
Fica evidente a necessidade de se firmar um contato de locação que busque reger situações imprevisíveis e supervenientes
De qualquer modo, fica evidente a necessidade de se firmar um contato de locação que busque reger situações imprevisíveis e supervenientes – como a pandemia – permitindo a negociação prévia do índice de reajuste, e demais cominações, com a colaboração de ambas as partes, a preservar as relações locatícias, evitar a judicialização da questão, custos desnecessários, a fim de buscar a segurança jurídica das relações negociais.
