No contrato de fiança, o fiador garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este último não a cumpra.
Já no contrato de locação, o locador se obriga a ceder ao locatário, por tempo determinado ou não, o uso de um bem, mediante remuneração, exigindo ainda do locatário a apresentação de uma garantia, sendo a fiança uma delas e a mais utilizada.
Desta forma, no contrato de locação o fiador será responsável solidariamente ao locatário na obrigação do pagamento do aluguel e seus encargos até a efetiva devolução do imóvel.
Isto porque, nos termos do artigo 39 da Lei de Inquilinato, qualquer das garantias da locação, incluindo a fiança, se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
O fiador poderá exonerar-se do encargo, mediante simples notificação ao credor.
Porém, existem situações em que o fiador poderá se desobrigar deste encargo, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado.
Importante lembrar que a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, nos termos da lei e para fins de responsabilidade do fiador, não se trata de um contrato aditado e sim uma prorrogação legal da locação.
Entretanto, mesmo nesta situação, o STJ tem entendido que a responsabilidade do fiador é restrita ao período originalmente contratado.
“CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. INTERPRETAÇÃO NÃO EXTENSIVA. RESPONSABILIDADE. RESTRITA AO PERÍODO ORIGINALMENTE CONTRATADO. CONTINUIDADE DA GARANTIA SEM ANUÊNCIA DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA QUE OBRIGUE O FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IRRELEVÂNCIA. SÚMULA 214/STJ. I – A obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação da locação, à qual não anuiu, consoante a regra dos artigos 1.003 e 1.006 do Estatuto Civil. Precedentes. II – A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento desta Eg. Corte, torna, na hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves, bem como aquela que pretenda afastar a disposição prevista no art. 1500 do Código Civil. III – Consoante dispõe a Súmula 214 desta Corte: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.” IV Embargos de divergência acolhidos. (STJ – EREsp: 302209 MG 2002/0065713-8, Relator: Ministro GILSON DIPP, Data de Julgamento: 23/10/2002, S3 – TERCEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: –> DJ 18/11/2002 p. 157RT vol. 812 p. 167).
E uma vez prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado, antes mesmo da entrega efetiva do imóvel, o fiador poderá exonerar-se do encargo, mediante simples notificação ao credor, no caso, ao locador.
Nesta situação, nos termos do artigo 835 do Código Civil, o fiador ficaria responsável por todos os efeitos da fiança por 60(sessenta) dias após a notificação.
Porém, o artigo 40, X da Lei nº 8245/91 traz que a responsabilidade do fiador pelos efeitos da fiança se dará no prazo de 120 dias após a notificação ao locador, uma vez iniciado o prazo indeterminado do contrato.
Portanto, o fiador deve sempre estar atento ao prazo do contrato original de locação e havendo o interesse na exoneração de tal encargo, deve no início do prazo indeterminado do contrato, notificar o locatário e o locador da sua intenção, ficando responsável pelos efeitos da fiança por 120 dias da notificação.
Já outra situação, um pouco mais importante, e que demanda um cuidado maior dos envolvidos, neste caso ao locador, e não apenas ao fiador, é a alteração do locatário, sem a anuência do fiador.
A fiança não admite interpretação extensiva. E havendo a alteração substancial do contrato de locação, sem que o fiador tenha anuído, este ficará desonerado imediatamente!
De acordo com o Código Civil, em seu artigo 819, a fiança é dada por escrito e não admite interpretação extensiva.
A Súmula 214 do STJ traz que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
Quando se fala em aditamento, refere-se a outro contrato, ainda que simples e complementar, com nova manifestação de vontade dos contratantes, com alteração da obrigação original.
O Manual de Direito Civil, volume único, página 1319, traz que “o negócio jurídico constitutivo da fiança sempre será bilateral. Impraticável que o fiador se submeta a uma dívida alheia mediante declaração unilateralmente emitida por terceiro”.
Assim, havendo uma alteração substancial da relação locatícia, por exemplo, a substituição na pessoa do locatário, sem que o fiador tenha tomado ciência ou anuído com tal situação, o desonera de tal obrigação imediatamente.
Mas como o fiador do imóvel deve se resguardar?
O fiador deve sempre manter uma boa relação com o locatário(devedor), sempre estar atento ao prazo do contrato de locação e principalmente sempre entrar em contato com o locador para ter certeza que quem está no imóvel é o mesmo a quem prestou a fiança.
No caso do locatário ser pessoa jurídica, é sempre aconselhável que haja uma análise da documentação daquela empresa, pois a alteração do quadro societário daquela também pode ser causa de exoneração da fiança locatícia.
Uma vez constatado que o locatário é pessoa diversa daquela inicialmente contratada deve-se imediatamente regularizar a situação mediante aditivo contratual, onde o fiador venha a anuir a este aditivo.
Portanto, o fiador deve sempre estar atento ao prazo do contrato inicial firmado e manter contato com o afiançado, pois ainda que possa desonera-se do encargo após prorrogado o prazo do contrato para indeterminado, o mesmo ficará responsável pelos efeitos da fiança, por 120 dias a contar da notificação.
Os cuidados não devem ser tomados apenas no início da formalização do contrato, mas sim pela constante fiscalização e interagir dos contratantes, de forma a se tomar medidas rápidas e que permitam ao fiador estancar a inadimplência e sua responsabilidade solidária.
Por Thaís Nogueira Rezende De Macêdo Fernandes – Advogada especialista em Direito Civil e Empresarial
